专业文章｜不动产“带押过户”来了！抵押权人如何控制风险？

文/李斌全律师

3月3日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合发布文件，要求协同做好不动产“带押过户”，便民利企。

文件的发布为房地产二级市场交易过程中，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本提供了依据。对房地产行业去存量，促进二手房交易和土地使用权转让，提振改善型购房需求，活跃土地使用权二级市场，改善不良贷款（房屋按揭）质量形成实质性利好。

新规背景与利好

“带押过户”的法律依据是《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定。

基于《民法典》关于不动产抵押期间抵押财产可以转让的规定，因此在申请办理已抵押不动产转移登记时，可以无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

文件规定的“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在的当前无逾期未结清的按揭贷款。对于根据《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号），不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的，应当由当事人协商一致再行办理。

而且通知要求，要推动省会城市、计划单列市率先实现“带押过户”，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。最终实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

由此可见，“带押过户”将不限于住宅按揭，也可以包括工业地产、商业地产，甚至可以扩展到开发贷产品中的土地使用权抵押、在建工程抵押等。

“带押过户”的模式探索

在本次文件发布之前“带押过户”已经有地方进行了前期探索。在地方实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。

模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

“带押过户”的风险揭示

通过分析可以看出，不论何种模式，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记是“带押过户”的关键所在。对于旧债抵押人而言，在“带押过户”需要出具同意转让声明场景下，确保优先受偿转让价款实现清偿旧债，是协同做好“带押过户”风险控制焦点。

北京市第三中级人民法院（2022）京03民终13446号，中国长城资产管理股份有限公司北京市分公司与北京百顺达房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷案件中，长城资产公司在出具《同意抵押房屋销售的声明》后，应否注销涉案抵押房屋上的抵押登记的认定，对抵押权人做好“带押过户”风险控制具有警示和借鉴意义。

根据已查明事实，长城资产公司于2018年8月28日出具《同意抵押房屋销售的声明》同意百顺达公司销售涉案房屋，此后2019年3月，百顺达公司与郑某就涉案房屋签订了买卖合同，郑某支付了全部购房款，百顺达公司为其开具发票并交付房屋，双方前往相关主管部门对涉案房屋进行了转移备案登记。

各方就涉案房屋经长城资产公司同意并实际出售后，长城资产公司应否注销涉案房屋上的抵押权登记产生争议。

对此法院认为，长城资产公司作为涉案房屋抵押权人，其出具书面声明同意百顺达公司对外出售涉案房屋，百顺达公司随后与买受人郑某订立了买卖合同且双方已实际履行，在先生效的（2021）京03执异1124号执行裁定书亦已认定该商品房买卖合同合法有效，故在此情形下，长城资产公司所享有的抵押权的效力仅能及于涉案房屋出售所得价金而非涉案房屋本身，即长城资产公司对涉案房屋抵押权的追及效力已转化为对售房款的优先受偿权，一审法院对此认定并无不当，法院予以确认。

长城资产公司主张其抵押权不因涉案房屋转让而消灭，对此法院认为，长城资产公司出具书面声明同意销售涉案房屋，系出于将涉案房屋的交换价值及时变现以实现债务清偿的目的，在抵押物已经转让的情形下，若原抵押权人不仅可以基于涉案房屋转让所得价金优先受偿以清偿债务，亦能够对涉案房屋继续享有抵押权，这显然将导致交易主体间的利益失衡。

因此，在百顺达公司转让涉案房屋并取得售房款后，长城资产公司对已转让的涉案房屋的抵押权亦相应转化为对房屋价款的优先受偿权，故长城资产公司应对涉案房屋上的抵押权进行注销登记，因此法院对长城资产公司的相关上诉意见不予采纳。

长城资产公司主张郑某恶意规避资金监管且未向资金监管账户支付购房款，致使其客观上无法对售房款行使优先受偿权，故其对涉案房屋享有的抵押权不因此消灭。

对此法院认为，长城资产公司作为涉案房屋的抵押权人，在出具书面声明允许百顺达公司出售涉案房屋时，其明知百顺达公司将取得售房款且应将所得价款向长城资产公司提前清偿债务，故其相应地负有对百顺达公司取得的售房款进行监管以确保债务得以清偿之义务。

本案中，长城资产公司亦与百顺达公司订立《监管协议》明确涉案项目所售房屋之销售回款均应归集至百顺达公司的资金监管账户中，故其应当依约对百顺达公司进行相应监管。郑某并非《监管协议》的签订主体，百顺达公司与郑某订立的买卖合同中亦未涉及资金监管账户情况，现亦无证据证明郑某知晓资金监管账户，长城资产公司提供的现有证据亦未能证明郑某存在恶意阻碍长城资产公司对售房款行使优先受偿权的行为，故长城资产公司自行监管有失导致的后果不应由郑某承担。

郑某作为善意购房人，其权益应得到法律保护。长城资产公司如与百顺达公司存有争议，可另行解决。

风险控制解决方案

基于以上案例和我们以往为金融机构服务的经验，我们建议旧债抵押权人不宜直接出具类似《同意抵押房屋销售的声明》的单方文件，最好是签署以借债抵押权人、旧债抵押人（出卖人）、买受人为合同主体的三方协议，明确约定交易流程和买卖价款的支付路径，和扣收价款用于清偿旧债，以及违反约定的法律责任等内容，以确保借债抵押权人获得优先受偿。

另外建议各金融机构全面梳理抵押类合同中关于抵押物转让条款的约定，以确保在适用《民法典》第四百零六条时占据主动。

诚然，要协同做好新旧债权不同债权人（抵押权人）“带押过户”还需要金融监管机构、金融行业协会共同发力，解决好信贷发放与旧债清偿之间的无缝对接问题。相信“带押过户”全面推广将更好的便民利企。