案件类别：商品房委托代理销售合同争议案件
检索主题词：商品房委托代理销售合同、格式条款、代理佣金
承办律师：湖南湘军麓和律师事务所合伙人李婧律师
在房地产日益多元化的买卖市场中，不仅涉及开发商、买受人两方主体，而连接买卖双方的纽带——销售代理方也逐渐被引入。开发商委托销售代理方代理销售商品房，销售代理方收取代理费的销售模式已成为一种趋势。
因商品房委托代理销售合同并非即时履行合同，而且合同标的一般较大，所以，开发商和销售代理方在代理佣金的结算、有效客户确认、合同解除等方面纠纷颇多。
如在商品房委托代理销售合同纠纷案件中，面对涉及格式条款、合同有效性、销售佣金争议及违约金的多方指控，代销方应如何维护权益？本案中李婧律师结合格式条款的判定进行分析探讨，以期为销售代理方提供降低法律风险的思路。
代销公司长沙市某H有限公司（以下简称“H公司”）与开发商郴州市某S有限公司（以下简称“S公司”）签订了《S项目销售代理合同》，双方就代销方H公司全程独家销售代理开发商S公司的商品房项目服务事宜达成协议。
在合同签订三年后，因开发商S公司拖欠代销方H公司应付款项，H公司遂全部撤出该S公司开发的项目。为追回S公司拖欠的款项，H公司诉至法院。双方就案涉合同的效力、代销方H公司销售的住宅数量以及合同中约定的销售代理佣金、溢价分成、销售奖励及违约金的理解与计算等问题产生争议。
合同合法性争议
案涉合同是否存在格式条款？是否违反公平原则、权利义务相一致和等价有偿原则？
·开发商S公司以代销方H公司提供的案涉合同系格式合同，且违反公平原则、权利义务一致和等价有偿原则等为由，拒绝支付后续佣金等款项。
·代销方H公司因此起诉，要求开发商按照约定支付佣金、违约金、销售奖、销售溢价款等。
销售业绩争议
H公司实际销售住宅的数量判定？销售代理佣金、溢价分成、销售奖励如何计算？
·代销方H公司主张已完成销售住宅351套，达到90%以上的销售指标，应按合同规定支付销售代理佣金及销售奖励。
·而开发商S公司声称其中有三套非代销方销售，同时还有80套是开发商自带客户所购的房，因此代销方H公司实际销售住宅为268套，并未完成可售住宅、商业及车位物业销售率90%以上的合同目的。双方就结算依据存在争议。
1、证明案涉合同是经双方达成合意后最终签订的合同，系双方真实意思表示。该合同并不存在格式条款，系真实、合法、有效的合同。
李婧律师积极与代销方当事人联系沟通，帮助当事人回忆案涉合同签订时的相关事宜，全面收集整理包括第一版合同的电子邮件截图等在内的各项新证据材料，以“经过充分协商”作为合同非格式条款的核心特征，并以此为落脚点，对争议焦点逐一击破，最终帮助客户扭转败诉局面，赢得全面胜诉判决。
2、证明H公司已完全履行了合同约定的销售义务，其销售成果已达到了合同约定的支付条件，S公司应按照合同约定向H公司支付相应费用。
李婧律师详细阐述了代销方H公司在合同履行过程中的表现，包括针对案涉楼盘所做的各项营销工作、销售住宅的数量、达到的销售率以及开发商S公司提交的项目情况分析表等，证明开发商S公司认可代销方H公司代为销售的349套住宅，而不是后续变更主张的268套。通过这些数据，证明了H公司已经按照合同约定履行了主要义务，开发商S公司应按涉案合同约定支付H公司销售代理佣金、溢价分成款。
本案从原审一审时原告被驳回全部的诉讼请求到重审二审时以“判决H公司获赔6205105.87元”结案。李婧律师帮助客户逆风翻盘，在一审时出现令人意外的完败局面后，反败为胜，为处于地位劣势的代销方H公司挽回了620多万元的巨额损失。
在商品房委托代理销售合同的执行过程中，代销方确实需要注意多方面的法律细节与风险控制，以确保合同的顺利履行和双方权益的保障。
条款约定要注意
一、遵循公平原则：合同条款的制定应当遵循公平、公正、诚实信用的原则，确保双方权利义务的对等。代销方应仔细审查合同中的每一条款，特别是佣金比例、结算方式、支付条件、违约责任等关键条款，确保这些条款既符合行业惯例，又能够保护自身的合法权益。
二、明确有效客户的界定：有效客户的界定是佣金结算的重要依据。代销方应在合同中明确约定有效客户的定义、确认流程及所需资料等，以避免在后续佣金结算时因客户界定不清而产生争议。同时，代销方还应关注合同中是否有关于“跳单”、“飞单”等行为的约定，并采取相应的防范措施。
代理活动要留痕
一、积极保存证据：代销方在代理销售过程中，应确保所做的工作都有相应的证据支持。包括但不限于：客户咨询记录、带看记录、谈判记录、签约资料等。
二、建立规范流程：代销方应建立健全的内部管理制度和业务流程，加强对销售人员的培训和管理，提高销售人员的法律意识和职业素养，降低因人为因素导致的法律风险。
其他注意事项
一、加强合同效力审查：在签订委托代理销售合同前，代销方应对开发商的资质、项目合法性等进行尽职调查，确保合同主体合法、项目真实有效。同时，代销方还应关注合同中是否存在无效或可撤销的条款，确保合同的法律效力。
二、健全风险防控机制：代销方应建立健全的风险防控机制，对可能出现的风险进行预判和防范。例如：建立客户信用评估体系、完善佣金结算流程、设置风险准备金等。
三、加强沟通与协作：代销方与开发商之间可以通过定期会议、信息共享等方式保持密切的沟通与协作，及时解决在代理销售过程中出现的问题和分歧。
总之，在商品房委托代理销售活动中，代销方应树立强烈的法律意识和风险防控意识，确保合同条款的有效性和明确性，并注重代理活动的留痕和证据的保存。同时，代销方还应与开发商保持密切的沟通与协作，共同推动项目的成功销售。
