政策解读|工业用地供应新政微解读

  2022年12月17日“自然资源法律论坛”微信公众号率先披露了自然资源部《关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号，以下简称《通知》）的全文。当时正值“防疫新十条”发布满十天，加之卡塔世界杯决赛即将开战，这条成色十足的最新政策没有得到媒体足够关注成为财经热搜。但是作为常年为政府提供法律顾问，和深耕商事法律服务的我们敏锐意识这是保要素、降成本、稳增长的一项重要举措，将影响工业用地一级市场相当长时间，继而影响到土地使用权转让、抵押等一系列二级市场操作，非常值得解读。
  健全工业用地多元化供应体系是深化改革。长期以来，我国以出让方式供应土地，而且以最高年限出让为主。一次性支付最高年限土地出让金，对工业项目而言容易造成企业发展周期和用地时间不匹配，进而产生闲置、低效等用地现象，不能将宝贵的投资在工业项目中尽快形成实物工作量。为此需要在现有土地供给体系的基础上，为匹配不同工业企业用地需求提供支撑。在总结近年来各地积极探索租赁与调整供应年限相结合的工业用地市场化配置方式后，国家层面从土地供应一级市场进行了顶层设计和规范，为地方进一步推动工业用地市场化配置、释放工业用地效能提供政策保障。
  工业用地多元化供应体系内涵丰富。《通知》指出，支持工业企业选择适宜用地方式。这其中包括长期租赁、先租后让、弹性年期出让三种新的可以操作的用地方式，犹如“政策套娃”。可见高层为解决项目落地难尤其是中小微企业项目用地难，合理降低工业企业一次性用地成本的决心。
  不过，通过租赁取得国有建设用地使用权还不为大家所熟悉。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十七条第二款规定的国有土地有偿使用的方式中，就包括国有土地租赁。这是《通知》将长期租赁明确为适宜用地方式的法律依据。
  所以通过租赁取得的国有建设用地使用权，与通过出让方式取得的国有建设用地使用权一样，都是用益物权，都将获得不动产登记。从上位法角度理解长期租赁用地后，我们就不难理解先租后让、弹性年期出让两种新的精细化操作模式。
  工业用地多元化供应后二级市场须加强尽调培训。《通知》“转让”一词使用了九次；“抵押”使用了七次；“转租”使用了四次。在这些规定中，既明确了采取长期租赁、先租后让、弹性年期出让取得的国有土地使用权可以转让、抵押和转租，也提出了严格的前提条件和程序要求。例如：采用租赁方式供应土地的，在办理抵押等登记时，应审查截至登记时点土地租金是否已缴齐，并收取相关缴纳凭证；以先租后让方式供应土地的，租赁期内承租的国有建设用地使用权在完成开发建设前不得转让。预计各地在《通知》规定的原则之下，还会根据当地土地市场和登记系统的实际情况，进一步出台实施细则，细化二级市场等操作。
  因此说，金融和类金融机构等以后在面临工业用地多元化供应后的土地使用权抵押以及处置时，需要做更加详尽的法律尽职调查，以免因对新规不熟日后陷入被动。