文/罗昊喜律师
司法实践中，涉及夫妻共同财产纠纷，房产是关注焦点，问题来了，登记在一方名下的房改房能否认定为夫妻关系存续期间共同财产？
本文结合代理的法定继承纠纷案及检索的典型案例浅作分析，仅供普法之用。
案情导入
1994年1月，甲根据房改政策按照成本价在其单位购买了位于碧江区房屋一套，并于1994年1月、2月、10月和1995年12月交了全部购房款13975.69元。
1995年12月22日，甲与前妻乙申请购买属某市总工会所有的位于某市房屋，《出售公有住房价格计算表》载明砖混结构房屋77.48㎡，成本价购房，应付房款17136.84元，实付80%房款13975.69元。1999年5月甲取得房权证铜房改字第××号房屋产权证，该证载明：房屋所有权人：甲，产别：私有，建筑面积77.48㎡。
1999年3月3日，甲与前妻乙离婚，二人签订《家庭财产分割协议书》，其中第一条约定“男女双方离婚后，现有壹套80㎡砖混结构住房归男方所有并居住，但明确这套住房将来由女儿丙继承，他人不得参与此房分割”。
1999年5月14日，甲取得该房屋产权证（房权证铜房改字第××号）。××××年××月××日，甲与丁再婚。
2003年新的房改房政策出台后，要求购买房改房的产权人要按政策规定缴纳土地出让金，办理市场准入证。2003年9月16日《办理房地产交易市场准入许可证审核表》载明：购房人姓名：甲（市总工会）、工龄25.5，配偶姓名：丁（铜仁二中）、工龄25.5；购房建筑面积84.48㎡。应交房款42746.88元，原交购房款13975.69元、投资收益7990.50元、本人（甲）存量8160元、配偶存量10200元、地市房改办同意动用甲父亲存量补贴8400元，补交土地收益差额－5979.31（42746.88－21966.19－26760）。
2004年1月甲取得案涉房屋市场准入证，该证载明：房屋所有权人姓名：甲，建筑面积93.85㎡。2013年11月13日，某市第一人民医院将甲使用其父存量补贴8400元用于交纳购房款的多余部分，通过中国工商银行转账退还给甲5979元。
2015年7月22日，身患重病的甲委托代书人戊，在见证人己和庚的见证下，在某市第二人民医院住院部四楼立下遗嘱，明确：“一、位于某市碧江区属于婚前的个人财产，归我女儿丙所有。二、本人与丁夫妻关系存续期间属于本人财产份额归我女儿丙所有（包括我名下银行存款）。……五、本遗嘱一式四份，分别由本人、丙、黄明春各执一份，代书人一份。”遗嘱下方有立遗嘱人甲、见证人己、庚及代书人戊的签字、捺印。
争议焦点
案涉房屋系甲婚前个人财产或是甲与丁夫妻共同财产；
法院观点
关于焦点一：案涉房屋系甲婚前个人财产或是甲与丁夫妻共同财产。
案涉房屋原系甲所在单位某市总工会的房改房。
房改房是指机关、企事业单位及房管部门将原有的公有住房按照国务院、建设部、省政府有关公有住房改革制度的规定，经过县以上房改部门审批后，将全部或者部分产权出售给个人所有的住房。房改房属于特定历史时期国家政策性福利分房，具有补偿性、社会保障性、国家统筹性、享受权利一次性等特点。房改房不同于一般的商品房，在认定房改房权属时，不能简单依据资金来源，也不能以购房合同及房产证取得的时间来判断房屋产权归属，而应当从特定历史时期的特定国情出发，充分考量国家政策制定的初衷和国情，作出公平合理的判断。
本案中，甲与前妻在婚姻关系存续期间，以成本价向甲所在单位某市总工会购买了案涉房屋，共计交纳购房款13975.69元，甲于1999年5月取得房权证铜房改字第××号房屋产权证载明的房屋面积为77.48㎡，该房应当属于甲与前妻共同购买的房改房。
甲与前妻离异后，新的房改政策出台，2003年丁以甲配偶身份参与房改，并以甲、丁两人的工龄、职级折算相关福利购房政策，且购买面积从77.48㎡增加至84.48㎡，丁又将其存量补贴10200元用于交纳案涉房屋的房款。
根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条“职工按照成本价或者标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”和第二十二条“发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性。
按照标准价购买的住房应注明产权比例”规定，丁与甲在夫妻关系存续期间，以夫妻名义共同参与房改，丁将其个人所有的10200元存量补贴交纳了购房款，应当认定丁为案涉房屋的共有人之一，享有其出资比例的产权份额。
原审没有考虑特殊历史时期的房改政策，及丁以配偶身份参与房改并交纳购房款的客观事实，将该房等同于一般普通商品房，仅以甲在再婚前已取得案涉房屋的产权证，认定案涉房屋属于甲婚前个人财产不当，本院予以纠正。
裁判要旨
1. 房改房是指机关、企事业单位及房管部门将原有的公有住房按照国务院、建设部、省政府有关公有住房改革制度的规定，经过县以上房改部门审批后，将全部或者部分产权出售给个人所有的住房。房改房属于特定历史时期国家政策性福利分房，具有补偿性、社会保障性、国家统筹性、享受权利一次性等特点。
2. 房改房不同于一般的商品房，在认定房改房权属时，不能简单依据资金来源，也不能以购房合同及房产证取得的时间来判断房屋产权归属，而应当从特定历史时期的特定国情出发，充分考量国家政策制定的初衷和国情，作出公平合理的判断。
和盛家族律师团队评析
从历史起源来讲，房改房是从“公房”演变而来，“公房”也称共有住房、国有住宅，是指政府和国有企事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅出售之前，产权归国家所有。公房出售后，产权归私人所有，即成为“房改房”。
有论者将“房改房”定义为：城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，享受国家房改优惠政策而购买的已建公有住房。
随着1990年代从福利分房到住房商品化的住房制度改革及房地产业的发展，因“房改房”引起的建房、卖房、租房、继承等纠纷越来越多。
1.房改房认定为夫妻共同财产的考虑因素？
原建设部1999年4月7日发布且现行有效的《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函〔1999〕005号）明确：“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共同财产。”这一复函在司法实践中被普遍援引应用。
《江苏省高级人民法院婚姻家庭案件审理指南（2010年）》第5条离婚案件中房改房的分割，指出对于婚姻关系存续期间购买的房改房，情况则比较复杂：“如果登记方主张该房改房系其个人出资，应为其个人财产，是否应予支持？我们倾向认为，按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，职工购买现已使用的公有房屋的，售房单位应根据购房职工建立起住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，此外还要综合考虑职工的职务等因素。
可见，按房改政策出售的房屋价格不是单纯的房屋市场价格，该出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇，如果该房屋由夫妻一方按当时购买价以个人财产购买并作为个人财产处理对另一方显属不公。因此，考虑我国实行婚后所得共同制，类似房屋首先应认定为夫妻共有。如果登记方主张其个人所有，必须举证证明该房改房的取得与对方并无任何关系，对方也未因此利益受损，否则认定为共有较为合适。当然，在认定共有的前提下，人民法院可根据实际情况对出资方适当多分。”
如前所述，登记在一方名下的房改房能否认定为夫妻共同财产，主要考量以下因素：取得房改房时，是否在夫妻关系存续期间；按房改政策购买住房时是否享受了其配偶的工龄优惠，换言之配偶的工龄折算，视为购买房改房的财产性的投入。司法个案中，取得房改房时在夫妻关系存续期间，且女方单位亦在其房屋申请表上进行签章的，也成为法院认定房改房为夫妻共同财产的重要理由。
如(2021)新0102民初6984号民事判决书，法院认为：“本案涉案房屋登记朱建军名下，系其单位房改房，但其取得该房屋时，在夫妻关系存续期间，且女方单位亦在其房屋申请表上进行签章，即涉案房屋取得在婚姻关系存续期间内，应当视为夫妻共同财产。”
2.被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？
《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第二条第6款规定，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。
该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：(已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值)×房屋现值。
3.因单位内部分房引发的占房、腾房纠纷是否属于民事诉讼受案范围？
民事法律规范和调整平等主体之间的权利和义务，保护民事主体的人身权利、财产权利及其他合法权益。1992年11月25日生效且现行有效的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发〔1992〕38号）第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”
基于上述规定，司法实践中，主流观点认为，单位内部分房具有社会福利性质，如当事人争议的核心和焦点为房改政策是否适用及如何适用问题，职工是否参与房改、如何计算优惠条件等，受当时的公有住房改革政策的调整，前述争议不是平等主体间的民事权利义务争议，不宜作为民事案件受理。
同理，单位在建设（单位内部集资建房）、买卖具有福利性质、政策性住房过程中享有组织、管理权，单位与职工之间是管理与被管理的不平等关系，并非平等民事主体之间的法律关系，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房产纠纷，不是平等主体间的民事权利义务争议，不属民事诉讼受案范围。
案例1：最高人民法院 (2019)最高法行申11063号
“本案争议实质上属于带有历史因素的落实政策性质的房地产纠纷。结合《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发〔1992〕38号文）之规定精神，此类纠纷不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应当依法不予受理或者驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。一审法院裁定驳回起诉，二审法院裁定驳回上诉、维持原裁定，处理结果正确，本院予以认可。”
案例2：湖南省长沙市中级人民法院 (2021)湘01民终3763号
“本案中，双方诉争实质上属于历史遗留的单位内部落实房改政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，对丁国建的起诉，应依法予以驳回。”
案例3：陕西省榆林市中级人民法院 (2021)陕08民终2801号
“本院认为，根据最高人民法院有关通知精神，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决之规定，本案上诉人自述案涉房产系单位集资修建的福利房，后来集资款也转为单位改制后的股份，现因案涉房产拆迁，上诉人要求分配拆迁补偿款，不属于人民法院主管的范围。”
案例4：广西壮族自治区南宁市（地区）中级人民法院 (2020)桂01民终15065号
“根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01764005）约定内容及双方陈述，案涉房产是被告路桥公司为改善本系统干部职工的住房条件而开发，并以优惠价格出售给本系统符合条件的干部职工。张国胜通过向符合条件的职工购买内部购房指标的方式享有购房资格，并据此与被告路桥公司签订《南宁市商品房买卖合同》。本案在形式上虽然涉及到商品房买卖，但在性质上是单位内部建房、分房而引发的纠纷，并非平等主体的公民与法人之间的财产纠纷。”
4.房改房买卖合同纠纷的管辖权问题
需要注意的是，房改房和经济适用房都是国家早期的政策性房屋，土地使用权都是划拨取得，只限于特定范围内的居民和职工，房屋交易价格按当时有关政策规定执行，其上市售出均须遵循《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部令第69号）等规定。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款的规定，政策性房屋买卖合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。在国家出台房改政策后，合同当事人就房改房的买卖发生的争议，属房屋买卖合同中的政策性房屋买卖合同纠纷，应按照不动产纠纷确定管辖法院。
司法实践中，“政策性房屋”的范围和“政策性房屋买卖合同”的内涵影响到案件的审理。
《北京市高级人民法院关于民事诉讼管辖若干问题的规定（试行）》第十一条规定：政策性房屋买卖合同适用不动产专属管辖。政策性房屋包括两限房、自住性商品房、经济适用房、廉租房、优惠价房、单位自管房、军产房、小产权房、农村房屋及公租房等享受国家税收、福利、政策优惠等条件的房屋以及农村集体土地上的房屋。
有法院将前述“政策性房屋买卖合同”的内涵进一步限缩解释为在购买过程中享受了政策性优惠的房屋买卖合同。
如(2019)京02民辖164号案，北京市东城区人民法院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定的“政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖”系指在购买过程中享受了政策性优惠的房屋买卖合同，在本案中房振宇从单位将公房购买到个人名下属于政策性房屋买卖，而房振宇在取得涉案房屋产权后，再行出卖给其他人的行为，并未享受国家税收、福利、政策优惠等条件，不属于政策性房屋买卖，故双方之间产生的纠纷亦不属于政策性房屋买卖合同纠纷，应按照一般的房屋买卖合同纠纷进行处理，故本案不适用由不动产所在地专属管辖的规定。
二审中，北京市第二中级人民法院认为，在案证据显示，涉案房屋系房振宇于2000年同北京中医医院签署《北京中医医院出售公有住宅楼买卖契约》购买，其在购买过程中享受了政策性优惠；且该房屋出售需经出卖人填写《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表》并由买受人补交房改房上市土地出让金。综合上述情况以及张恩浩所述涉案房屋买卖协议订立的背景，涉案房屋属于优惠价房，本案房振宇与张恩浩之间的房屋买卖合同纠纷应属于政策性房屋买卖合同纠纷，应按照不动产纠纷确定管辖。
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