商场内布局合理调整，可出租经营实案——某商业管理公司与李某租赁合同纠纷案

  优胜案例
  商场内布局合理调整，可出租经营实案
  ——某商业管理公司与李某租赁合同纠纷案
  案件承办律师：李斌全、殷杰
  案例类型：律师诉讼案例
  业务类别：租赁合同纠纷
  法院判决时间：2020年5月25日
  法院名称：长沙市中级人民法院
  代理律师姓名：李斌全、殷杰
  检索主题词：租赁合同、合同无效、强制性规定
  【案情简介】
  2018年11月，某商业管理公司与李某签订《商铺租赁合同》，约定某商业管理公司将坐落于某商场项目商铺出租给李某，李某承租该商铺用于经营某品牌餐饮；租赁期自交付日起2年。双方还就装修押金、商铺保证金、保底租赁费、经营管理费、滞纳金及其他费用进行了约定。合同签订后，李某向某商业管理公司支付了商铺保证金、装修押金及垃圾清理费、管理服务费、公示牌、工本费和三个月的保底租金。另外，李某为装饰该铺面花费装修费用、广告牌费及部分其他费用。
  经营一段时间后，李某认为某商业管理公司未履行合同义务，承诺商场如期开业及地铁无缝对接的条件未能完成，且在试营业的过程中因商场未封顶，导致承租商铺经常漏雨入风，无法正常营业给其造成了重大的经济损失。李某承租的商铺无法办理产权，且规划用途并非商用，是某商业管理公司私自改造后公开招商出租。据此，李某向人民法院提起诉讼，要求确认合同无效，退还李某已交付的费用，赔偿李某的经济损失。一审法院以商场业主未就涉案商铺取得建设规划许可证，无法证明其对涉案商铺享有合法出租权，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条合同无效之规定，从而该《商铺租赁合同》违反法律强制性规定，而认定该《商铺租赁合同》无效，并判令退还李某已支付的费用、赔偿经济损失。
  某商业管理公司不服一审判决，委托我所律师代理其提起上诉。二审法院认为某商业管理公司一审提交的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表等文件，涉案商场所在房屋已经取得建设工程规划许可证且竣工验收备案。一审法院针对当事人签订的《商铺租赁合同》是否有效所认定的基本事实不清，裁定撤销一审判决，发回重审。
  【代理意见】
  我们认为，本案系租赁合同纠纷，主要争议焦点为本案中某商业管理公司对涉案租赁场地是否享有合法的出租权，是否取得规划许可证；本案是否适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，是否属于违反强制性规定从而导致合同无效。
  一、本案关于对涉案租赁场地是否享有合法的出租权，是否取得规划许可证问题。
  1、上诉人对案涉租赁场地的出租权利来自于所在商场业主的授权，上诉人依据与业主签订的《委托经营管理协议》对商场的全部商铺和公共部分进行经营管理，包括重新装修、改造布局等。
  根据《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”案涉租赁场地处于商场内部四楼，属于业主所有的建筑物内经营性用房专有部分以外的共有部分，业主对其享有共有和共同管理的权利。业主有权将案涉租赁场地授权给上诉人出租，进行经营管理。
  上诉人接受该商场全部商铺业主的授权，并签订了《委托经营管理协议》。协议第一条第3款约定，“本项目属于裙楼业主单独享有，以及裙楼公共部分（包括但不限于内外墙、地面的公共空间、配套设施、配套用房、整栋楼宇的设备转换层及相关配套用房等）的所有权益甲方全权委托乙方进行经营管理，乙方受托经营管理的具体内容包括：（1）甲方同意乙方因为经营需要可以对商铺进行重新装修改变该商铺格局、对商铺所在区域整体布局进行改造、无偿使用公共区域、通道（包括但不限于内外墙、地面的公共空间、配套设施、配套用房、整栋楼宇的设备转换层及相关配套用房）等，对该物业正当的经营管理活动，甲方不得以任何理由予以干涉。（2）本协议确定的委托经营期内，甲方授权乙方全权进行管理活动，包括但不限于乙方以自己或甲方名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。……”按照合同约定，上诉人有权调整商铺和公共区域的布局，将案涉租赁场地出租经营。
  2、商场的工程消防设计由长沙市公安消防支队审核合格，在工程消防设计中，四层消防平面图上的案涉租赁场地正是被设计为两个商铺，案涉租赁场地的出租经营符合消防规定。
  某市公安消防支队出具的《建设工程消防设计审核意见书》中说明，某综合体裙楼商业室内装修工程，消防设计审核合格。
  经上述消防设计审核合格的消防平面图上，被上诉人承租的场地，属于四层平面图上商铺位置的一部分；案涉租赁场地在消防设计时，即是作为商铺位置，通过了消防设计审核。
  上诉人与被上诉人签订的租赁合同第12条第12.5款约定，“承租方装修的消防和质检报批由承租方自行负责，由此发生的政府部门审批等费用（若有）均由承租人承担。”上诉人商场已经过消防验收合格，出租后承租人进行的装修，消防报批或备案等手续应由承租人负责。
  3、该商场所有租户的承租面积和使用面积一致，不承担公摊面积的费用，上诉人对案涉租赁场地的出租，不侵害其他租户的权利。
  上诉人与该商场所有商户签订的租赁合同中，承租面积与租户的实际使用面积一致，即按照实际使用面积计算租金。租户不为商场公共区域承担公摊面积的费用，案涉租赁场地的出租不侵害其他租户关于公摊面积的权益。在其他承租人出具的证明书中表示，“合同约定计算租金的租赁面积，与实际交付使用的面积一致。承租人不承担公摊面积的租金。”
  而且，在上诉人对商场四楼商铺位置进行布局改造，及消防设计审核后，产权上的商铺和公共区域发生置换，有部分商铺面积改为了公共区域，而案涉租赁场地已成为商铺面积。从商场整体看，公共区域与商铺的面积仍然趋平，全体租户对公摊的权利未受影响。
  4、涉案租赁场地为已取得建设工程规划许可证的商场内空地，承租人进行的简易装修未达到需要重新报建审批的程度。
  涉案租赁场地所在商场已取得市城乡规划局的《建设工程规划许可证》，系行政主管部门认定的合法建筑。建筑规划许可证是针对建筑物整体的建设申请办理，涉案租赁场地是已获得建设工程规划许可证的合法建筑的组成部分，不会再有单独的规划许可证。
  承租人对租赁场地的装修行为，是在使用过程中承租人装修行为，不影响原有建筑的合法性。市自然资源和规划局发布的《关于公布建设工程规划许可证豁免清单（第一批）的通知》中，第一条第（一）款规定“不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改外立面、建筑结构的建筑工程，但拆除重建的除外。”从案涉租赁场地装修后图片显示，承租人所进行的装修程度不需要进行建设工程规划许可的报建审批，同时也不存在对此装修进行报建审批的行政程序。
  二、本案是否适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，是否属于违反强制性规定从而导致合同无效的问题。
  1、一审判决对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条适用错误。
  一审判决书中认为，“涉案商场业主就涉案商铺并未取得建设工程规划许可证，无法证明去对涉案商铺享有合法出租权。”但是，查明事实部分称，“被告交付时，该区域无地上建筑物、附属物、墙体，未于其他区域隔开。原告对该区域进行了装修，……”。被上诉人承租的租赁标的物是商场四楼的空地，且双方在一审庭审中已确定这一事实，并在二审谈话时于图纸上标注位置。
  涉案租赁场地为已取得建设工程规划许可证的商场内空地，承租人进行的简易装修未达到需要重新报建审批的程度。理由在第一个焦点问题中已进行充分论述，此处不再赘述。因此，建筑规划许可证是针对建筑物整体的建设申请办理，涉案租赁场地是已获得建设工程规划许可证的合法建筑的组成部分，不会再有单独的规划许可证。
  同时，一审判决书查明事实部分称，“原告（承租人）对该区域进行了装修，……原、被告也未向有关行政机关办理报建、审批手续”。该“房屋租赁司法解释”第二条的规定是指违反了城市规划实施导致所建房屋为不合法建筑物。建设单位取得建设工程规划许可证的建设行为与承租人对租赁场地的装修行为，分属于不同主体和时期所实施的两种行为。前者是房地产开发企业作为实施主体，依据法定程序实施的合法建设行为，取得规划验收合格证后，该行为已经完成并依法受到保护；后者是在使用过程中承租人装修行为，不影响原有建筑的合法性。从向法庭提交的装修后图片显示，承租人所进行的装修程度不需要进行报建审批，也不存在对此装修进行报建审批的程序。
  2、根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，没有法律、行政法规中的效力性强制性规定认定案涉租赁场地的合同无效，本案租赁合同应为有效。
  《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本条款说明无效合同是指违反了法律、行政法规的强制性规定，不包括地方性法规、部门规章。
  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”参照《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》（第112页），“对于如何识别效力性规定，应当采用正反两个标准。在肯定性识别标准上，首先的判断标准是该强制性规定是否明确了违反的后果是合同无效，如果规定了违反的后果是导致合同无效，该规定属于效力性强制性规定。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公告利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。”
  本案判决书法律依据中引用《合同法》第五十二条第（五）项，但不能指出是具体说明是法律、行政法规中的哪一条效力性强制性规定。案涉租赁场地所在商场调整内部布局，将面积过宽的空置场地用于出租经营，符合所有同类商场的商业习惯，也不违反法律和行政法规的效力性强制性规定。
  3、案涉租赁场地的租赁合同不存在法律、行政法规的效力性强制性规定，和“房屋租赁司法解释”中的其他合同无效情形。
  “房屋租赁司法解释”严格限定了房屋租赁过程中合同无效的范围，仅规定了三种合同无效的情况：（1）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋的租赁合同；（2）未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑的租赁合同、或超过批准使用期限的临时建筑租赁合同；（3）转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、或未经出租人同意的转租合同。涉案租赁场地经双方当事人共同确认，出租人出租时为空地，承租人进行装修，承租人装修后未建设新的建筑物，自然不存在临时建筑。此外，本案中也没有违法转租的情况。
  综上所述，该租赁合同纠纷案中，房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。
  【判决结果】
  二审法院裁定撤销一审判决，发回原审法院重审。
  【裁判文书】
  二审法院认为，认为某商业管理公司一审提交的建设规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表等文件，涉案商场所在房屋已经取得建设工程规划许可证且竣工验收备案。一审法院针对当事人签订的《商铺租赁合同》是否有效所认定的基本事实不清。二审法院裁定撤销一审判决，发回原审法院重审。
  【案例评析】
  一、出租人对商场内空白场地是否享有出租权？
  出租人对商场四楼商铺位置进行布局改造及通过消防设计审核后，使得产权上的商铺和公共区域虽然发生置换，有部分商铺面积改为了公共区域，而租赁场地已成为商铺面积。从商场整体看，公共区域与商铺的面积仍然趋平，全体租户对公摊的权利未受影响。如果该空白场地为商铺与公共区域置换而成，则出租人对其享有出租权。
  二、租赁标的物为已取得建设工程规划许可证的商场内空地时，承租人对其进行简易装修后，是否需要重新取得建设规划许可证？
  根据《城乡规划法》第四十条规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”
  建筑规划许可证是针对建筑物整体的建设申请办理，租赁标的物是已获得建设工程规划许可证的合法建筑的组成部分，不会再有单独的规划许可证。
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定是指违反了城市规划实施导致所建房屋为不合法建筑物。建设单位取得建设工程规划许可证的建设行为与承租人对租赁场地的装修行为，分属于不同主体和时期所实施的两种行为。前者是房地产开发企业作为实施主体，依据法定程序实施的合法建设行为，取得规划验收合格证后，该行为已经完成并依法受到保护；后者是在使用过程中承租人装修行为，不影响原有建筑的合法性。
  三、对《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”这一条款的理解。
  本条款说明无效合同是指违反了法律、行政法规的强制性规定，不包括地方性法规、部门规章。
  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”参照《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》（第112页），“对于如何识别效力性规定，应当采用正反两个标准。在肯定性识别标准上，首先的判断标准是该强制性规定是否明确了违反的后果是合同无效，如果规定了违反的后果是导致合同无效，该规定属于效力性强制性规定。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公告利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。”
  上述按案例判决的法律依据中引用《合同法》第五十二条第（五）项，但不能指出是具体说明是法律、行政法规中的哪一条效力性强制性规定。租赁标的物经过商场调整内部布局后，其属于将面积过宽的空置场地用于出租经营，符合所有同类商场的商业习惯，也不违反法律和行政法规的效力性强制性规定。
  【结语和建议】
  本案涵盖了合同法定无效条款及司法解释中关于特殊情形无效条款的的理解与运用。律师建议认真钻研法条，吃透法条，层层解析，结合实际案情，成为法官与当事人沟通的桥梁，不放过任何细节。
  李斌全律师工作团队相继担任长沙银行股份有限公司、长沙市人民政府国有资产监督管理委员会、长沙市企业国有资产经营有限公司、长沙晚报社（长沙晚报报业集团）、中国银行长沙赤岗支行、长沙物资股份有限公司、宜章长行村镇银行股份有限公司、沪农商星沙村镇银行股份有限公司、湖南博深实业有限公司、长沙新画面广告有限公司等多家机构的常年法律顾问工作。
  曾受长沙市开福区人民政府金融证券办公室邀请，作为特邀法律专家多次参加其辖区内融资性担保公司、小额贷款公司的各项评审工作，并提供法律咨询服务。为华融资产管理股份有限公司湖南分公司完成结构化固定收益类投资产品向怀化德润房地产开发有限公司发放委托贷款项目、商业化收购工行对湖南金利屋房地产有限公司不良债权并实施债务重组项目等多项法律尽职调查服务，为招商银行长沙分行完成多项律师见证服务。
  李斌全律师熟悉金融法律事务、商业地产租赁法律事务、广告行业法律事务、国有企业改制法律事务，为主或参与处理“斯威特系”、“德隆系”、“鸿仪系”在湘经济、金融纠纷。
  在实践中积累了丰富的办案经验，具有较强的办案能力和较高的执业水平，在诉讼与非诉讼领域中均有所建树。
  殷杰律师曾担任多家金融投资平台和小额贷款公司内的法务，在各种借贷类案件方面积累了丰富的诉讼与非诉讼实务处理经验。从事律师职业以来，以商事租赁案件、金融借款案件等为主攻方向，参与办理了某国企一系列资产租赁纠纷案，某银行一系列金融借款合同纠纷案，及大型科技型企业的技术服务合同纠纷案等。主办或参与办理了十余宗房屋买卖合同纠纷案、股权转让合同纠纷案等。
  协助委托单位完成大型商业地产租赁项目，参与完成资产管理公司大额债权收购及重组项目法律尽职调查，参与武汉某科技公司股权重组、公司商业资产并购等项目。同时，作为专业律师团队成员担任多家国有企业和银行的的法律顾问，负责接洽、参与顾问单位项目谈判，撰写法律意见书等。