2014年11月30日，当事人Y公司与小勇签订了《商品房转让合同》，并对案涉房屋进行了装修使用，合法地成为了X地三套商铺的实际权利人，购房当年已支付了大部分购房款。由于开发商的原因，购房时尚不能办理过户登记。

购房半年（2015年5月）后，此三套商铺便因前业主小杨（此商铺系小杨工抵房挂在小勇名下出售给Y公司）的民间借贷纠纷，突然被法院裁定强制执行而面临拍卖，小杨执行案件的突然出现，让购房人Y公司被迫卷入了一场案外人作为房屋实际权利人为维护自身的合法权益展开的系列维权民事风波......

2017年1月20日，法院决定对三套商铺予以拍卖，看到裁定后，Y公司以善意取得涉案房屋为由，向执行法院X地中院提出执行异议，无奈被驳回，此后便是执行异议之诉一审，发回重审、重一审、二审，数次结果均是案涉房屋尚未登记在Y公司名下，Y公司不是案涉房屋所有权人，因此不能排除执行，驳回Y公司的异议请求。

另一方面，Y公司在向X中院提起执行异议之诉时，同时也请求确认案涉房屋是自己购买，确认自己是案涉房屋的实际权利人，却被执行法院告知不属于其审理范围。

无奈之下，Y公司以卖房人小勇（被执行人妻侄儿）、房地产开发商为被告向房屋所在地人民法院提起另一确权之诉，请求确认案涉房屋系其购买，买卖双方签订的房屋买卖合同合法有效，同时请求为其办理房屋所有权证。

在这之后，案涉房屋所在地法院将该案移送执行法院，执行法院报请X省高院管辖确定管辖，后X省高院指定确权之诉由房屋所在地人民法院管辖。随后，买卖双方在法院组织下调解，法院作出民事调解书。2018年8月8日，Y公司将剩余购房款全额401余万元转入了房屋所在地人民法院账户。在房屋所在的法院的执行下，完成了案涉房屋网签备案登记手续。

本以为所购房屋维权事宜因网签备案至Y公司名下而结束，殊不知新的、漫长的维权路再次掀起.......

执行法院去函要求撤销已生效的民事调解书，理由是，确权案可能构成虚假诉讼、恶意诉讼。之后，确权案进入再审程序，一审法院认为确权案不构成恶意诉讼，但构成虚假诉讼，再次驳回Y公司全部诉讼请求。Y公司通过交付法院账户的401余万元未作任何处理。

此时的Y公司彻底陷入绝境……

漫长又煎熬的维权之路，让Y公司全体股东个个心急如焚，揪心不已。这一出闹剧不仅关系着公司的名誉，更是关系着1000多名员工的安危.....，更为重要的是，Y公司为购买案涉房屋，已真实支付近1000万元购房款，并已支付全部购房税费及房屋维修基金。2014年便已装修入住至今，如果得不到法律的支持，等于所购房屋将被当作被执行人的房屋拍卖。

可是Y公司要维权到底的决心丝毫未有动摇，通过他人介绍，找到了湘军麓和律师事务所的谭晓英律师为其提供法律服务。

由于案件复杂，谭律师先是详细阅读各地各级法院作出的系列文书，与Y公司沟通了案件全过程并顺着线索找到了被执行人小杨了解执行依据案件情况，并梳理出事件的来龙去脉。

早在2014年4月13日，小杨因刑事羁押，特别授权其妻子小圆处理自身债务问题，同时提出在必要时，小圆可转委托他人处理债务，随即小圆转委托给了小立。此前，小杨因承包工程施工项目，需资金周转，曾向小红多次借款共计500余万元，另又向小红作为担保人的案外人借款350余万元。

2014年5月29日，小强、小林、小红与小杨转委托代理人小立达成调解协议，协议约定小杨分别偿还小红175万、小强575万、小林500万、共计1250万元，协议约定由小杨的工程结算款来偿还此欠款，剩余款项于调解协议生效后，当日偿还给小红。此调解协议交由X地仲裁委出调解书且当天便送达给小杨转委托代理人小立。

2014年5月30日，小强、小红和小林迫不及待，向X地中院申请执行该调解书，法院在执行过程中，于2015年6月17日，向小杨施工项目业主方送达了协助执行通知书，要求查封小杨工程款抵房在开发商处登记在小勇名下的三套商铺，而此三套商铺早已在半年前被Y公司合法购买。

另外，Y公司的确已实际支付了全部购房款，并已实际使用房屋多年。但Y公司作为案涉房屋的购买方，此前所有的司法救济程序都没有走通，案件历时太长，其维权途径均被驳回，确权之诉又被判决为虚假诉讼，作为案外人的有效救济途径更加有限，维权路已非常渺茫了。

结合整个案件的发展过程，在法律途径好像走入僵局的情况下，这个案子到底能不能办？办到什么样的效果？谭律师的内心是不能笃定的，但作为律师的基本道德认知，告诉她不能眼睁睁地看着当事人合法取得的房屋就这样被因一起虚假案件执行而被拍卖，这显然是不公平的，也是法律人不愿意看到的！只要是真理，再难的路也要一定走下去，才能让公平正义在个案中得以呈现！

因此，满载着一腔热血的谭律师决定，先按原有的途径，一方面执行异议诉讼程序向最高人民法院申请再审，保证时效，结果仍然是Y公司不是房屋所有权人无法排除法院的强制执行；另一方面将确权之诉上诉至X地中院，最终，X地中院确定Y公司提起的确权之诉不构成虚假诉讼，发回重审。如此的循环往复，让谭律师的心情多次跌入低谷，期间数遍的前往法院，由于程序问题，几乎无法再推进。这场维权多次濒临死局。

在反复分析、反复与Y公司负责人、原代理人沟通，查阅相关案件的全部材料后，代理人认为，Y公司系列维权均因其所购房屋被强制执行而引发，因真正解决问题还得处理执行依据，根据当事人陈述执行的依据存在虚假诉讼可能。

为查清事实，谭律师找到执行案件的被执行人小杨，被执行人小杨反复强调执行依据是虚构的，其从未向执行申请人借过任何款项，并且提供了多份重要证据。

谭律师通过证据查明了小强与小立系亲戚关系，小强与小林、小红三人，利用小杨在关押期间，窜通了当时身为仲裁委副主任的小立出具虚假调解书，且该调解书根本没有送达至小杨及其妻子小圆手里。

同时，小立是为了自身利益，以骗取小杨妻子小圆的手段获得转委托手续，再以代理人身份向自己所在的仲裁委为自己和其余三人确认借款，小强、小林、小红与小杨之间的债权关系都没有相关凭证证实，债权关系无法认定真实存在，可是在明知双方无真实借款纠纷，明知制作该调解书时，小杨不在现场的情况下，制作了虚假调解书并申请强制执行。

小林更是穷尽一切手段，要求法院查封小杨登记在小勇名下的三套商铺，使合理的受让人Y公司被迫卷入其中。因为这份虚构的法律关系，Y公司明明已经全款购买的房屋因开发商原因未能办理过户手续却要面对他人被执行而被拍卖，合法权益受损害怎能容忍呢？

关关难过关关过，谭律师另辟捷径，2021年6月以案外人申请不予执行虚假仲裁调解为由，向执行法院X地中院重新提起维权之路，2021年12月30日执行法院X中院在全面审查Y公司支付购房款情况、房屋使用情况，全面审查执行依据XX仲裁调解书后，作出小强、小林等人捏造案件基本事实，虚构借贷法律关系所作出的调解书不予执行。随后，执行申请人小林不服向X省高院申请复议，该案终于在2022年7月29日，迎来了X省高院驳回执行申请人复议的终审裁定，原执行依据仲裁调解书因系捏造事实、虚构借贷法律关系而不予执行。2022年9月8日，Y公司购买的涉案房屋因不在执行而被裁定解除查封。

《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》于2018年3月1日起施行。Y公司提出执行异议时是2017年，该解释尚未出台，因此只能通过提出案外人执行异议和案外人执行异议之诉寻求救济。而该解释施行之时，Y公司已上诉。

对于在两审程序之间新出台的程序性规定，不应当要求当事人Y公司在“自知道或应当知道人民法院对该标的采取执行措施之日起三十日内”申请。

所以Y公司作为案外人在进行案外人执行异议之诉时，存在不知道本案仲裁调解书内容的可能性，其认为仲裁调解书存在虚假情况后，立即申请不予执行，实际情况符合《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第8条规定。

根据事实查明，小强与小立是亲戚关系，且调解协议中所确认的小强的债权，包含代理人的债权，不能排除他们串通损害小杨利益的可能性。另外，调解书中还明确了小红对小杨所享有的债权的真实性，可以确定该仲裁案件的当事人之间存在虚构借贷关系，捏造案件事实的情形。

而在X地仲裁委收到申请之后，并没有按照程序进行调解，当日就按照当事人在申请仲裁前签订的调解协议作出了仲裁调解书。

依据《最高人民法院关于仲裁机构“先于仲裁”裁决或者调解书立案、执行等法律适用问题的批复》规定，仲裁机构未依照仲裁法规定的程序审理纠纷或者主持调解，径行根据当事人在纠纷发生前签订的和解或调解协议作出仲裁调解书的，应属于民事诉讼法规定的仲裁庭的程序违反法定程序。

最后，仲裁调解书应送达双方当事人，而在本案中，小立在无特别授权下，代收了小杨的仲裁调解书，违反相应程序。

所以，执行法院认为X地仲裁委员会仲裁调解书存在不予执行的情形。

我们认定小立的全权代理必然是无效的。

小杨虽然特别授权了妻子小圆，同时授权委托妻子在必要的时候可以转委托他人，但实际上并没有明确妻子小圆可以将特别授权事项转委托他人，所以转委托代理人小立实属于一般代理，无权代理小杨进行仲裁调解。

此外，小立和小强是亲戚，在仲裁调解书确认的小强的债权中，小立享有债权利益，违反了《民法典》中关于代理人不得以被代理人名义与自己实施民事法律行为的规定。

湖南湘军麓和律师事务所

谭晓英律师

合伙人