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房地产下行期，合作项目小股东自我救济系列之一

 ——大股东抽走资金之殇

自2021年下半年以来，房地产行业基本面快速下行，市场需求不足、签约额下降、现金流吃紧等不利因素层层叠加导致房地产开发企业面临巨大风险，保销售、保交楼已经成为当前的首要任务。

根据克而瑞发布的统计数据2022年1-9月全国排名前十的头部企业签约销售额合计为21220亿元，2021年1-9月为34979亿元，同比下降39.34%。导致大部分房地产企业面临现金紧张、融资困难、利润下降等严重问题，烂尾停工的地产项目在二三线城市大量涌现。

文 / 蔡夏明律师

案例：

长沙某房地产企业A公司成立于2019年3月，注册资本1000万元，股东为B公司和C有限合伙企业，分别持有A公司55%、45%的股权。A公司在2019年4月通过协议转让方式受让了一宗商住用地，总价为15亿元，规划指标如下：

为了获取该宗土地使用权，B、C两名股东共计投入现金16亿元，按照同股同权的原则，C企业以现金投入7.2亿元；B公司以现金投入8.8亿元。

在取得土地权证三个月后，B公司利用其超强的融资能力，以项目公司A公司名义从房地产基金公司融资8亿元，归还了B公司投入的8亿元股东借款，B公司实际投入资金仅0.8亿元；而小股东C企业投入的7.2亿元并没有收回。

2019年9月A公司从从银行获得开发贷款10亿元，将其中的8亿元归还了从房地产基金的融资8亿元，剩余2亿元用于项目开发。

2019年12月合作项目开盘销售，在2020年录得销售额15亿元，2021年录得销售回款10亿元，住宅部分基本清盘，均价约1.2万元/㎡；2020年8月公寓开盘销售，销售情况不温不火，均价约1.4万元/㎡。

2021年下半年某地产暴雷后，公寓商铺销售一度跌到冰点。

为了完成在2022年初的交楼任务，在当地政府、业主代表、银行、开发商、总包方等各方的协调下，只能在2021年底将公寓建设全面停滞，终于在2022年4月份开始交房。

A公司公寓商铺开发烂尾，留下了一个负债累累烂摊子，拖欠总包单位工程款约2亿元（股东B公司、C企业签订了连带担保协议），其他欠款约1亿元，欠银行开发贷款3亿元（股东担保），负债约6亿元。

自2022年5月份起A公司已基本没有现金流入。公寓、商铺、车库等形成了真正的不动产（二楼商铺1.2万㎡，公寓7.5万㎡，地下车位1500个）。

虽然按照已销售均价测算货值可达14.2亿元，其中商铺2.4亿元（2万元/㎡*1.2万㎡），公寓10亿元（1.4万/㎡*7.5万㎡），车位1.8亿元(12万元/个*1500个），但是，每月仅有地下车位销售回款不到100万元，商铺和公寓的销售全部为0。

01

小股东的困境

由于小股东的合伙人较多，大部分合伙人对房地产行业不了解，只看好当时的房地产火爆市场，土地价格直线飙升，前景大好，投资后，只等着收获高额利润。

因此，在合作过程中，小股东充分放权，只委派了一名出纳和工程部副经理，没有委派其他人员参与项目的决策和管理，一切按照B公司的管理模式运作。

天有不测风云，仅仅过了两年，2021年下半年某地产暴雷后，整个房地产行业受到了巨大冲击，长沙市场的公寓、商铺成交量惨不忍睹，销售价格近乎腰斩。

作为小股东的C企业已经为此项目投入了7个多亿的现金，并为项目公司所欠银行贷款和总包单位的工程款签订了连带担保协议。

C企业有十名合伙人，人多心不齐，再次筹资2.3亿元用于为A公司代偿债务，难于上青天，如果不筹资偿债，可能面临法律诉讼，作为C企业的普通合伙人张某将承担无限责任。

C企业的十个合伙人也都是圈内好友，由张某一人承担无限责任，于心不忍，讲感情就要真金白银地掏钱；讲法律不掏钱，张某将面临巨大损失，可谓进退两难。

02

大股东的套路

潮水退了才知道谁在裸泳。

这句话用在形容2022年房地产的现状再贴切不过，众多房企大厂相继出现债务违约，二三线城市的烂尾项目随处可见，整个房地产市场一片萧条。

不是房企大厂不努力，而是现实太残酷。如果销售回款能按照理想的路径推进，快速销售、快速回款，一切尽在掌握中，但是一旦销售环节出现问题，立马陷入危机。房地产大厂的资金运作模式如下：

大股东实际投入的资金很快就收回，从支付土地款到前端融资到位，只需3-4个月就实现了所谓的现金流回正，可以立马启动下一个项目的投入，本质上是大股东将其投入的资金抽走。

不得不佩服金融大咖们设置的“前端融资”模式，让房企大厂的拿地速度提高了几倍，同一笔资金在一年内可以倒腾3-4次，获得3-4个项目。

2021年下半年，房地产行业的突然变脸，大多数项目的销售回款断崖式下跌，现金流出现重大问题，后续的违约事件接连不断，工程款欠款、材料欠款、商票违约、保理违约、银行贷款违约等等。

03

银行失职、监管缺位导致的资金乱象

早在2007年，人民银行和银监会就发布了《人民银行 银监会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号)，要求房地产开发企业的自有资本必须达到总投资的35%，房地产开发贷款必须用于项目开发支出。

但是，银行信贷管理人员往往睁一只眼闭一只眼，只要贷款资金是支付到建筑公司，不管是真的工程款还是假的工程款都同意付出。

对于预售回款资金的监管，住建部在2010年出台了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号），明确要求“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设”。

但是监管部门工作人员根本就没有履行监管职责，只要款项支付到建筑公司，就大开绿灯放行。

出于对房地产大厂的无底线信任，银行和监管部门在监管资金付出的过程中无底线放纵，导致开发贷款、预售回款资金快速流回大厂的集团总部，用于快速扩张拿地，房企大厂的负债余额越滚越大，直至暴雷。

04

项目公司的烂摊子

小股东一心想跟随房企大厂赚钱，不劳心费力，只等分红。理想很丰满现实很骨感，一旦出现风险，大股东挥一挥衣袖，把一个烂尾项目留给了小股东和购房者，反正他们投入的资金已经收回，利润早就通过提供上下游的服务等关联交易转走，剩下的烂尾楼不管不问。

而小股东投入的大额资金全部被未售的不动产套牢，还要面临贷款银行追偿债务。

小股东所面临的不利局面：一是项目烂尾没有现金流入，投资款无法收回；二是签署了连带担保责任的总包单位欠款；三是银行要求代偿开发贷款（连带责任）。总结为一句话：投入的资金收不回，项目公司欠债要代偿。

盘点一下A公司的现状：未售物业价值14.2亿元（已售均价测算），对外负债6亿元（银行贷款、工程欠款），对股东负债8亿元；按照合作协议约定的股东权利义务对等原则，对股东负债8亿元，应由大股东B公司承担4.4亿元，但是实际只有0.8亿元。

大股东作为房企大厂在长沙的一家区域公司，也没有好的解决方案，两手一摊，不管不问，反正集团内烂尾的项目也不止一个，等总部统一拿解决方案，忽悠总包单位和银行。

05

小股东的自救之策

苦逼小股东投入了真金白银，苦哈哈地等待大股东运作项目完成后收回投资。

大股东摆烂等死，反正没投多少钱，银行、总包建筑公司轻易不会起诉。

合作项目面临困局后，小股东应拿起法律武器自救，向法院起诉大股东、起诉项目公司、起诉项目公司的主要负责人、起诉违规建筑公司，依法维权，减少损失。

一是起诉大股东B公司，违反合作开发协议，没有向项目公司A公司对等提供股东借款。

二是起诉项目公司A公司，要求其偿还C企业提供的股东借款7.16亿元。

三是起诉A公司的法定代表人及总经理，起诉理由，A公司管理人员违反行政法规，将A公司的银行开发贷资金和商品房预售资金违规支付到建筑公司。

四是代位起诉配合A公司将开发贷款资金和预售款转出的建筑公司，向法院起诉要求该建筑公司退回转移的资金。

上述案件一旦启动，虽然不一定能够确保胜诉，但是可以在诉讼过程中促使A公司及其主要负责人、B公司及上级集团公司，与C企业共同协商解决A公司的问题。

06

解决A公司困局的思路

由大股东B公司提供3.9亿元股东借款给A公司，再由A公司偿还给C企业，双方按照对等原则向A公司提供股东借款，C企业可收回股东借款3.9亿元。

降价销售公寓、商铺及车位，快速回笼现金，用于偿还债务，归还股东借款。

降价方案：

商铺按10000元/㎡，1.2万㎡可回笼1.2亿元；

公寓按10000元/㎡， 7.5万㎡可回笼7.5亿元；

车位按10万元/个， 1500个车位可回笼1.5亿元。

以上可回笼资金10.2亿元后，扣除税费后大约剩余9.5亿元，其中6亿元用于偿还债务，剩余3.5亿元中用0.5亿元用于公寓后续工程建设，3亿元由两名股东按照股权比例分配，小股东C企业可分得1.4亿元，C企业累计收回投资5.3亿元（3.9亿元+1.4亿元），相对于初始投入资金7.2亿元，损失近2亿元。

07

小股东之殇

遇上房地产下行的大环境，通过降价处置资产，投资损失已不可避免，只能尽量减少损失，不再投入资金，以免越陷越深。

编辑：赵 晨  |  供稿：蔡夏明    

审核：罗 露  |  监制：市场品牌与专业信息化建设委员会

湖南湘军麓和律师事务所

蔡夏明律师

建筑房地产资深律师

湖南湘军麓和律师事务所专职律师，建筑房地产专业委员会执行主任。湖南省政府与社会资本合作专家库的专家、中国注册会计师、中国注册资产评估师、税务师资格、工程造价员、证券从业资格、基金从业资格。曾担任省内知名房地产开发公司的财务总监、成本控制总监、房地产项目公司总经理，房地产基金管理公司风控总监。为20多家房地产企业提供法律、财务、税务综合顾问服务。

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